|
【编者注】地产板块呈现全线飙涨的走势，招商、金地、泛海、陆家嘴(600663,股吧)等主流地产股涨幅全都超过3%，应该说，本轮地产市场反弹的力度超过了市场预期。到底是什么原因引发了地产股的飙升呢？
房地产行业近六个月以来的排名大幅攀升，目前已升至第4位，较一个月前上升10位，较六个月前飙升40位。房价的反弹、市场流动性的过剩以及股市财富的效应均是推升房地产排名飙升的主要原因。应该说，本轮地产市场反弹的力度超过了市场预期，虽然反弹的房价已成销售的抑制因素之一，但由于信贷政策的放松，按揭成本大幅下降。在同等房价情况下，在当前利率及7折房贷优惠利率下，按揭利息支出最高下降了24.25%。因此，广发证券认为虽然当前全国各地区房价已有所反弹，但贷款利率的下降降低了购房支出，因此当前市场需求的释放范围比前年为大。2008年，市场各类需求均处于观望阶段，进入2009年，房地产新政极大刺激了房地产市场的销售。初期房价的下跌以及政策的刺激诱发了市场自住需求的释放，后来房价的反弹及市场流动性的过剩以及股市财富的效应刺激了市场其他需求的进入。【详细阅读】1234 ONG>房地产复苏超出预期 行业排名持续攀升
房地产行业近六个月以来的排名大幅攀升，目前已升至第4位，较一个月前上升10位，较六个月前飙升40位。房价的反弹、市场流动性的过剩以及股市财富的效应均是推升房地产排名飙升的主要原因。应该说，本轮地产市场反弹的力度超过了市场预期，虽然反弹的房价已成销售的抑制因素之一，但由于信贷政策的放松，按揭成本大幅下降。在同等房价情况下，在当前利率及7折房贷优惠利率下，按揭利息支出最高下降了24.25%。因此，广发证券认为虽然当前全国各地区房价已有所反弹，但贷款利率的下降降低了购房支出，因此当前市场需求的释放范围比前年为大。2008年，市场各类需求均处于观望阶段，进入2009年，房地产新政极大刺激了房地产市场的销售。初期房价的下跌以及政策的刺激诱发了市场自住需求的释放，后来房价的反弹及市场流动性的过剩以及股市财富的效应刺激了市场其他需求的进入。
通过对当前最牛分析师研究的行业进行统计分析，前二十名中，研究房地产类股票的分析师也表现最优，有6名分析师上榜。在2008年第四季度时，尽管房地产行业仍处于调整期，房价还面临着较大的下调压力，东方证券分析师薛和斌在08年10月23日的报告中提升行业评级，也是首批敢于大胆提升行业评级的分析师之一。他当时就认为房地产行业的政策拐点已经出现，未来房地产行业政策面上还将暖风频吹，各级地方政府将会出台力度更大的刺激房地产市场的政策，预计行业复苏将会在未来3～6个月来临。华泰证券分析师张驰飞更是在08年中期房地产最低迷前大胆的调低行业评级至中性，同年12月，在房地产复苏之前提升行业评级至增持。他指出，08年上市公司整体销售情况要好于行业平均水平，优质上市公司业绩仍有增长潜力，同时，动态估值已处于历史低位。中信证券(600030,股吧)分析师王德勇、段海瑞等，也在去年底12月23日共同发表的题为《房地产行业：降息一小步销量一大步》的研究报告中，明确指出，宽松的货币政策已经给当时的房地产销售带来了一丝暖意，并建议提前逢低布局。事实证明，在行业前景仍不明朗之际，依然能够准确的对行业进行预期的分析师，多数位居排行榜的前列。
从市场表现看，最近一个月房地产板块指数涨幅高出沪深300指数近14个百分点。而最近六个月的房地产板块指数的涨幅超出沪深300的涨幅接近一倍。房地产板块显著跑赢大盘主要原因是：（1）4月之前，行业跑赢大盘的动力主要来自于成交量的不断超预期。全国主要城市，特别是一线城市成交量大幅反弹，深圳、北京等地成交量同比增速超过了100%，上海等地成交量同比增速也超过了50%。成交量大幅超预期使得房地产板块在3月超额收益明显。（2）4月之后，量的持续回升，导致部分区域价格逐步上涨，由此带动板块的继续大幅上扬。根据统计数据显示，自年初以来，包括深圳、北京、广州等地销售均价自年初以来回升约20%左右，08年价格下跌幅度较小的上海销售均价回升幅度也超过10%。尽管上半年，部分城市房价已经有10%-20%的涨幅，多数分析师认为下半年房价仍有上涨空间。其中，申银万国仍然判断全国主要一二线城市房价继续回升的概率较大，且有望超越07年高点。上半年，自住需求的启动和释放，是房地产成交量大幅反弹的主要原因；而下半年，投资需求的逐步入市，将成为继续推升房价的主要力量。
从市场估值来看，目前房地产的估值远低于07年的水平。从市盈率角度看，目前房地产行业的平均市盈率为29.72倍（按2009年盈利预测计算，下同），而07年房地产行业的平均市盈率达到85.5倍；从市净率角度看，目前房地产行业的平均市净率为4.3倍，而07年的平均市净率为8.1倍。从房地产估值与A股市场估值的比较来看，先看市盈率溢价水平，现在房地产平均市盈率较A股平均估值的溢价仅为10%，而07年房地产行业较A股市场的市盈率平均溢价为69%，且有两月溢价达到创记录的100%。再看市净率溢价水平，现在房地产平均市净率较A股平均估值的溢价为28%，而07年房地产行业较A股市场的市净率平均溢价为32%，且有两月溢价达到创记录的60%。通过对估值的分析来看，房地产业目前的估值远低于07年的历史最高水平。
从盈利增长来看，由于多数城市前5个月累计销量已达08年全年销售的80%，国信证券认为，销售的好转将直接带动房地产公司业绩的改善，考虑到1-5月销售更多是降价促销，并且销售额结转为销售收入在时间上存在滞后性，因此，地产公司09年业绩超预期的幅度不会太大，但由于房价从09年下半年开始将看涨，价格上升将大幅修复企业毛利率，2010房地产上市公司年业绩将大大超预期。多数城市前5个月累计销量已达08年全年水平的70%-90%，09年销量超过08年已成定局。随着楼市步入复苏，未来两年，行业收入有望进入新一轮的增长。具体来看，土地成本将明显提升，建安成本变动对盈利影响较小，税费占比将略有下降，行业毛利率和净利率小幅下降，业绩增长逐步恢复。据今日投资在线分析师统计数据显示，近期09年房地产行业的综合盈利预测数据也在持续上调，目前同比增长38.33%，较一个月前提升了1%。考虑到房地产行业2009年确定性的业绩增长，而A股整体业绩增长状况却不明朗，相对市场整体估值，房地产股估值仍有提升空间。
投资策略：选择房地产股票的思路
近期一些发达国家的经济数据出现好转，经济企稳复苏的迹象进一步显现，与此同时，美国数量型宽松货币政策导致美元持续走弱。受主要经济体经济数据好转和美元持续走弱双重影响，通胀预期开始升温。国际原油、有色金属等大宗商品价格大幅上涨。在通胀环境下，房地产行业也将迎来向好机会。房地产具有投资型资产属性，逐渐升温的通胀预期以及宽信贷低利率营造的金融环境，将释放出更多的投资性需求。投资性需求的释放将对冲刚性需求的下降，地产股尤其是地产储备量大的品种有望迎来向好机会。实际上，5月份重点城市成交量除北京小幅回落外，其余均继续回升。从深圳实地调研的情况来看，去库存化的节奏比市场预想要快，市场需求正由刚性需求为主，转型成以投资需求为主，从一线城市的回暖逐步向二三线城市普遍回暖扩散。
国元证券看好由于城市化发展导致未来人口向城市集中这一个过程给具有城投背景的上市公司带来的发展前景；由于货币供应量的不断增加，市场流动性充裕，进而推升对未来的通胀预期等，导致了投资性需求大量入市，加大了对高端楼盘的需求；同时，随着政策的进一步扶持，房地产行业逐渐走向复苏，开发资金杠杆率提升，周转速度加快的企业盈利增速有望等到更快提升，而目前估值水平并没有完全反映企业盈利快速提升的公司值得关注。（今日投资）
|
沪ICP备07018031号
