一、 全国土地市场综述：

中国土地价格指数系统监测表明：初步统计，2008年9月，中国35个大中城市和25个热点城市招拍挂市场共成交土地174宗，比上月下降了5%；成交面积1107.92公顷，比上月下降了11%，成交总价207.12亿元，比上月上涨了54%，平均地面地价1869.45元/平方米，比上月上涨了72%。9月份国际经济局势更加严峻，国内经济受“后奥运效应”以及国际形势的影响，出现了发展速度放缓的趋势，这些都在一定程度上消弱了经济发展对建设用地的需求。

九月三十日，中国国家主席胡锦涛在安徽凤阳县和蚌埠市考察农村改革发展情况时强调，以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制是党的农村政策的基石，不仅现有土地承包关系要保持稳定并长久不变，还要赋予农民更加充分而保障的土地承包经营权。同时，要根据农民的意愿，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营。由于中共十七届三中全会于10月9日至12日召开，该讲话被部分国外学者解读为十七届三中全会将推进土地私有化，这无疑是对国内情况不了解而产生的错误解读，因为经营权与所有权有本质的区别。9月26日，北京市副市长赵凤桐向市人大常委会作报告时透露，北京市目前正在对天津市“宅基地换房”的试点经验进行研究，总结经验后，将在北京市逐步推广。“宅基地换房”在浙江省的一些城市也开始试点，可见虽然土地不会私有化，但中国逐渐放开农村土地经营权的改革发展方向却毋庸置疑。

9月15日，央行决定下调贷款基准利率和存款准备金率。从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。尽管央行此次下调贷款基准利率和存款准备金率，对于各个银行、各个地区的政策并不相同，强调“落实区别对待、有保有压、结构优化的原则”，但明显地看出在国际经济开始出现危机之时，为避免从紧货币政策的累积效应，央行采取了灵活的应对措施，货币政策开始逐渐放松。

9月份，部分地方政府为稳定房价，纷纷出台救市措施。9月7日，西安市《关于恢复房地产业发展的若干意见》公开，规定：从2008年9月4日起至2009年12月31日，在西安购房者，将根据购房款总额，享受1.5%、1%、0.5%三个等级的财政补贴。9月12日，沈阳住房公积金管理中心在房交会期间推出三项惠民措施，降低贷款门槛：一是提高贷款年限，放宽贷款年龄。二是提高贷款金额上限。三是降低首付款比例。9月28日，南京市政府正式出台《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》，规定购买政策范围内的商品住房给予不同程度的补贴……如果说国内救市尚有托市之嫌的话，从国际上来看，救市则成为一项紧迫的任务，9月7日，美国财政部长亨利•保尔森宣布，美国政府接受“两房”。这一举措被称为美国历史上最大的救市举动。业内专家普遍认为，未来至少一年内美国政府将有进一步更大力度的救市措施。整体看，国际经济形势有进入松紧失措恶性循环的危险，在国际经济合作的基础上，加强计划管理，是解决当前危机真正有效的手段。

二、 热点城市土地交易分析：北京

2008年9月份，北京市招拍挂市场没有地块成交，但推出地块明显增长，共推出土地面积241.17公顷（包含代征地面积），出现了一定程度的井喷。这些地块大都是10月开始进入市场。每年9、10月是房地产传统销售旺季，开发商手中资金比较充裕，购买土地需求强，这可能也是北京市土地整理储备中心大量推地的初衷所在，但由于今年的房地产市场处于观望期，开发商没有回收到多少资金，而且销售的低迷进一步降低了开发商的信心。9月没有地块成交，预计10月市场也将相对冷淡。从土地市场反映来看，由于资金面紧张，开发商加紧了土地融资，通过二级市场转让土地的越来越多。本期热点推出地块是大兴区康庄限价商品住房项目用地四宗，土地总面积68公顷，位置分别为东至规划兴泰路，西至规划西旺路，南至规划枣园路，北至康庄路；东至兴盛路，西至规划兴泰路，南至小营路，北至康庄路；东至纵二路，西至规划西旺路，南至清源北路，北至丽园路；东至规划兴盛路，西至规划西旺路，南至清源西路，北至康庄路。该四宗限价地的推出，为大兴区康庄成为北京最大的限价商品住房区打下基础。尽管该区域未来发展前景看好，但由于限价房的利润空间较小，四宗地块命运却难料。

三、 热点地块交易点评

本期热点地块为上海宝山区顾村镇陈富路居住地块和昆明官渡区宏仁片区地块。上海宝山区顾村镇陈富路居住地块南至陈富路、西至中心河、北至沙浦，总面积达到24公顷，成交楼面地价3219元/平方米，竞得人为上海保利建霖房地产有限公司。该地块面积大、位置较好，而且起价低，一经推出就受到保利、金地、华润、招商地产、万科等品牌房地产开发商的关注。从区域上看，该地块位于沪太路西侧，与沪太路东侧不同，西侧开发项目少，只有保利地产的叶上海项目，环境不很成熟。其他开发商对于该区域仍比较陌生，但保利地产在该区域尽管曾经高价拿地，但也积累了足够的经验，以及在配套方面具有一定的优势。其势在必得的气势压倒了其他竞买者；同时保利地产今年通过发行43亿元公司债，也获得了足够的资金，成为最后的获胜者虽属必然，但该地块仅以底价成交，仍令人大跌眼镜。

昆明官渡区宏仁片区地块推出伊始，已被浙江财团圈中，实际上也只有浙江财团才是该地块的最佳开发者。这主要是源于该地块特殊的开发目的——螺蛳湾商品批发市场的搬迁。螺蛳湾是昆明最大、品种较全的商品批发市场，经过多年努力，成为了辐射全省，对周边和东南亚国家都有影响的批发市场。但由于位置靠近市区，对市区交通带来一定影响，同时也无法形成批发市场特需的运输条件。因此昆明市政府决定搬迁该市场，搬迁目的地就是官渡区宏仁片区。
 

整个交易过程似乎只是个排练过程，只有一家竞买者，也就是浙江财团为昆明螺蛳湾国际商贸城项目专门组建的公司——云南中豪置业有限责任公司，毫无疑问的竞得该地块，楼面地价只有不到400元/平方米，这对于商业用地来说，等于白给。但考虑到浙江财团在打造商品批发市场独有的优势，这个结果可以说是一个风险共担，利益共得的多赢局面。当然在当地政府已经开始筹备建设资金的情况下，精明的浙江财团在此次竞买中最大程度的规避了风险，利润当然是非常丰厚的。

为了表达浙江财团的诚意，几乎在该地块成交的同时，对该地块的开发就启动了，并豪言打造中国第二个义乌“中国小商品城”。如果该豪言能够实现，对于该地区的整体业态结构将大大转变，该区域的土地也将得到进一步的升值。

2008年9月招拍挂土地成交总价排行TOP10